[摘要] 过去的一年，全国房地产投资总额、商品房销售面积、商品房销售总额、商品房销售均价、土地出让金都创了历史新高。新的一年，随着政府调控的继续，个人信息的透明，保障力度的加大，楼市除了延续总体震荡向上的态势外，一些方面将呈现分化的态势。
过去的一年，房地产投资总额、商品房销售面积、商品房销售总额、商品房销售均价、土地出让金都创了历史新高。新的一年，随着政府调控的继续，个人信息的透明，保障力度的加大，楼市除了延续总体震荡向上的态势外，一些方面将呈现分化的态势，具体而言：
一线涨、三线降，市场销售分化。快速的周转，使得更多的房企看好一线城市和50个左右具备发展潜力的二线城市。而三线城市中，有些是前些年过度开发，供应远远大于需求，未来销售乏力；有些是城镇化步伐缓慢，缺少外来人口的推动，未来发展有限。随着不动产登记制度的确立，住房信息联网提上日程，房产税未雨绸缪和限制购买催使购房者集中抢购各种资源相对丰富的一、二线城市的住宅，推动房价上行，而迟滞三线城市住宅的购买，导致其销售和价格停滞甚至下降，这些进一步加剧了一、三线城市市场的分化。
去年底，郑州、青岛、海口、厦门等4个二线城市拟调整基准地价，与之前相比有不同程度的上涨，周边的三线城市也跃跃欲试。对于热门的一、二线城市，多家房企抢地，价高者得，成交价格远高于基准地价，调整基准地价影响不大，而低价值、非热点的三线城市的土地往往是底价成交，提高基准地价就提高了土地成本，最终会影响到销售。
低端增、高端升，产品结构分化。广州随着近些年144平方米以上的大户型比例不断上升，目前已达到在售物业套数比例的30%、面积的50%左右。而同期广州存量住房的平均面积为83平方米，在售住房的平均面积达到了113平方米，差异过大，使得今年会从源头上调整产品结构，增加小户型的供应。北京2014年用地中，40%建设保障房，30%建设自住型商品房，30%建设商品房。这样供地的结果，将使低端小户型的数量大大增加，进一步抑制了大户型的开发。随之而来的是，30%的纯商品房是僧多粥少，房企的激烈竞争会不断推高地价，使产品开发趋向高端升级。未来，北京住宅市场呈现出中低端住宅非商品化，商品房豪宅化的趋势。
强更强、弱更弱，房企规模分化。继2011年万科销售跨入千亿后，次年绿地、保利加入了阵营，去年万达、中海、碧桂园、恒大等销售也强势锁定千亿。今年，千亿阵营还会扩大。
一批房企在融资、土地招投标、开发销售等环节进行战略合作，强强联合，取长补短，扩大了市场竞争力。像万科这样的地产龙头，更是采取与多家大型国企合作开发的模式，加速增加销售额，力争突破销售2000亿，继续保持领先的优势。房企在市场份额、运营管控等层面的变化，使得一些龙头房企之间的差距正在缩小，而弱小房企无论在资金成本及管控能力上相比，都会显得愈发落后。
综上所述，这些分化的结果，非重点城市和小房企的发展将变得更加艰难，必须要及早调整战略，收缩规模，而重点城市和大房企，则要在调整产品结构上下工夫，以顺应市场的需求。
房产税未雨绸缪和限制购买催使购房者集中抢购各种资源相对丰富的一、二线城市的住宅，推动房价上行，而迟滞三线城市住宅的购买，导致其销售和价格停滞甚至下降，这些进一步加剧了一、三线城市市场的分化。
去年底，郑州、青岛、海口、厦门等4个二线城市拟调整基准地价，与之前相比有不同程度的上涨，周边的三线城市也跃跃欲试。对于热门的一、二线城市，多家房企抢地，价高者得，成交价格远高于基准地价，调整基准地价影响不大，而低价值、非热点的三线城市的土地往往是底价成交，提高基准地价就提高了土地成本，最终会影响到销售。
低端增、高端升，产品结构分化。广州随着近些年144平方米以上的大户型比例不断上升，目前已达到在售物业套数比例的30%、面积的50%左右。而同期广州存量住房的平均面积为83平方米，在售住房的平均面积达到了113平方米，差异过大，使得今年会从源头上调整产品结构，增加小户型的供应。北京2014年用地中，40%建设保障房，30%建设自住型商品房，30%建设商品房。这样供地的结果，将使低端小户型的数量大大增加，进一步抑制了大户型的开发。随之而来的是，30%的纯商品房是僧多粥少，房企的激烈竞争会不断推高地价，使产品开发趋向高端升级。未来，北京住宅市场呈现出中低端住宅非商品化，商品房豪宅化的趋势。
强更强、弱更弱，房企规模分化。继2011年万科销售跨入千亿后，次年绿地、保利加入了阵营，去年万达、中海、碧桂园、恒大等销售也强势锁定千亿。今年，千亿阵营还会扩大。
一批房企在融资、土地招投标、开发销售等环节进行战略合作，强强联合，取长补短，扩大了市场竞争力。像万科这样的地产龙头，更是采取与多家大型国企合作开发的模式，加速增加销售额，力争突破销售2000亿，继续保持领先的优势。房企在市场份额、运营管控等层面的变化，使得一些龙头房企之间的差距正在缩小，而弱小房企无论在资金成本及管控能力上相比，都会显得愈发落后。
综上所述，这些分化的结果，非重点城市和小房企的发展将变得更加艰难，必须要及早调整战略，收缩规模，而重点城市和大房企，则要在调整产品结构上下工夫，以顺应市场的需求。
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