[摘要] 房地产纠纷将进入频发期
未来一段时间，房地产企业并购纠纷、房地产企业金融借款、民间借贷违约纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋买卖居间合同纠纷等都将进入一个频发期，值得各市场参与主体审慎应对，提前做好各项风险应对之策
法治周末记者 汲东野
“犹豫了几年，房子越来越买不起，租房房租也在"涨涨涨"，偶尔还会遭遇"黑中介"或是"黑房东"……”倘若你生活在北上深，住房或许早已成了你心中的“痛”。
进入2017年，住房市场新规频出。5月19日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)发布，尤其强调了对租房人权益的保护。
7月21日，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。住建部已会同有关部门选取了广州（楼盘）、深圳（楼盘）、南京（楼盘）、杭州（楼盘）等12个城市作为首批住房租赁试点。
据新华社8月20日报道，住建部等九部委公布12个租赁试点城市名单才过一个月，已有9个试点城市公布了方案或通过审议。专家认为，这些城市的快速启动，预示着我国住房租赁市场改革大幕已经拉开，房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变。
龙湖集团法律事务部总经理任秀娟8月2日在“房地产行业调解研讨会暨《中国房地产争议解决年度观察(2017)》(以下简称年度观察)发布会(以下简称研讨会)”上说：“今年行业内肯定会出现一个热点问题——租售市场问题。从去年起，相关政府部门连续发文，推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。”
该研讨会由北京（楼盘）仲裁委员会/北京国际仲裁中心(以下简称“北仲”)与中国房地产业协会联合主办。参与研讨会的专家认为，伴随新规的施行，围绕土地、租赁等的相关纠纷亦会增多，有许多法律问题仍需要进一步研究明确。而关于如今市场热议的“租售同权”问题，任秀娟认为，距离真正落实还有很大差异。
《中国房地产争议解决年度观察(2017)》的作者、北京大成律师事务所的高级合伙人邓永泉律师预测：“未来一段时间，房地产企业并购纠纷、房地产企业金融借款、民间借贷违约纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋买卖居间合同纠纷等都将进入一个频发期，值得各市场参与主体审慎应对，提前做好各项风险应对之策。”
邓永泉认为，尽管会有新型案件不断出现，但对于案件的法律处理多是万变不离其宗的。“在处理争议纠纷案件时，我们要把合同法的基础理论结构化，基本上能够在其中找到案件所涉及的法律点。因为多数案件的法律关系并不是新型的。”
租赁市场正热
“房地产商常说，"今天是热点，明天是血拼，后天才能盈利"。”任秀娟在会上说，实际上讲的就是我们现在的租赁市场。租赁市场是在住宅开发热点以后大家都在抢的一个市场。
据住建部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。
在高房价时代，与新市民旺盛的住房租赁需求相比，我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。
上海（楼盘）易居房地产研究院7月发布《50城房租收入比研究》报告，报告显示，2017年6月份50个城市超七成房租相对收入较高，其中北京(58%)、深圳(54%)、三亚（楼盘）(48%)、上海(48%)四4个城市的房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。
此处“房租收入比”，是指个人租房租金费用与个人可支配收入的比值(本次统计房租收入比指标不考虑日常水电、燃料等日常居住支出)。
若仅看住房租金金额，北京、上海、深圳3个城市的人均住房租金高于2000元/月，其中，北京房租水平，平均房租为2748元/月，房租收入比高达58%。
易居研究院研究员王梦雯认为，50个城市超七成房租相对收入较高，说明大中城市住房租赁市场存在较大量需求。我国目前的保障房系统(廉租房和公租房)已经有相应政策对租户进行租金补贴或实物配租，但受益人群还有限。
报告建议，未来我国政府发展租赁市场，既要结合市场化手段，同时还要考虑加强政府扶持力度，针对不同租房者制定差异化补贴政策。
2016年12月，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。2016年12月21日，习近平总书记在中央财经领导小组会议上指出：“要准确把握住房的居住属性。”
邓永泉认为：“要坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"的定位，抑制资产泡沫，回归房屋的居住属性，建立综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段调控房地产市场的长效机制势在必行。”
部分房企布局新型业态
年度观察指出，对于房地产开发企业而言，2017年，宽松的货币环境将不复存在，融资渠道收紧、融资成本上升，将导致房地产开发企业的资金链愈发捉襟见肘，房企之间合作、并购、整合规模将进一步扩大。
但与此同时，多数一线城市在过去一年中房价已经涨至较高水平，购房需求或在一定程度上向周边城市溢出，房地产开发企业或可借助区域经济一体化发展的东风觅得新的机遇。
此外，随着北上深进入存量房时代，二手房已成为房地产交易市场供给主力，同时囿于高房价，房屋租赁市场需求强劲，在这种新的市场格局下，房地产开发企业亟待转变思路予以应对，如已有部分房地产开发企业开始布局联合办公空间、长租公寓、共享度假地产等新型业态。
当然，随着中国对全球经济影响力的增强，有实力的房地产开发企业逐利房地产海外市场，也是未来房地产企业发展的一个重要方向。
年度观察指出，2016年是中国房地产市场“去库存”之年。空前宽松的购房环境直接点燃了部分一、二线城市楼市的热情，促使2016年成为有史以来高价地最密集的年份，高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块频频出现。
与此同时，受房地产交易市场持续火爆的影响，房地产交易热点城市房屋买卖合同纠纷案件持续增长，特别是随着北京、上海、深圳二手房成为房地产交易市场的重要组成部分。二手房买卖合同纠纷呈井喷式增长。
随后，北京、上海、广州、深圳、厦门（楼盘）、合肥（楼盘）、南京、苏州（楼盘）、无锡（楼盘）、杭州、天津（楼盘）、福州（楼盘）、武汉（楼盘）、郑州（楼盘）、济南（楼盘）和成都等热点城市先后收紧房地产调控政策，实施了限购、限贷、加强房地产金融监管等措施，房地产市场逐渐趋稳。
人民法院李琪法官观察发现：“去年相关限购、限贷的纠纷大量涌现。在司法实践中表现为，买受人解除合同退房争议、因为不具有买房资格借名买房的争议等。其中涉及的比较典型的法律问题是以房抵债的问题，我们到底是借鉴台湾地区的债务清偿，还是把以物抵债、以房抵债看成落成性的合同判断，目前争议也很大。
房地产行业进入破产重整高峰期
与此同时，房地产行业也迎来了破产重整高峰期。
年度观察指出，我国房地产企业大多以银行贷款为主要资金来源进行房地产开发建设，自有资金投入比例较低，融资渠道单一。
随着国家对房地产行业宏观调控力度的加强、金融机构收紧房地产项目贷款，房地产开发企业转而寻求高息民间借贷、房地产信托等融资渠道，进一步提高了房地产开发企业的融资成本，尤其是中小房地产开发企业的资金链日益紧绷，开发商陷入破产困境的新闻率屡见媒体报端。
对此，人民法院李琪法官在研讨会上亦指出，房地产案件争议有一个典型的特点，房地产合同和民间借贷交织，且这类案件会越来越多。
年度观察根据2016年8月1日上线的人民法院企业破产重整案件信息网信息统计，2016年9月26日至12月28日，公布审理中的“债务人信息”行业为“房地产开发企业”的破产重整案件175件，其中破产重整的房地产开发企业不乏国有企业或国有投资控股的房企。
由于房地产行业涉及面广，房地产开发企业有别于普通企业，破产重整案件审理难度较大。其中最为特殊的是，房地产开发企业的债权人不仅包括银行债权人、劳动者债权人、供应商、税收债权人等普通企业破产案件中常见的债权人，还包括拆迁人、购房人、建筑工程承包商、农民工等特殊债权人。
由于房地产开发企业破产涉及各方利益，某类债权顺位的确定，往往会起到牵一发而动全身的影响。但是，现行法律法规、司法解释并未就房地产开发企业的破产债权清偿顺序作出集中、全面和清晰的规定。因此，房地产开发企业破产债权的清偿顺位如何确定，就成为一项颇为棘手的审判难题。
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